1701 John F Kennedy Blvd
Комкаст-центр, также известный как Комкаст-Тауер (Comcast Tower),
представляет собой небоскреб в центре города, Филадельфия, штат
Пенсильвания, США. 58-этажная башня высотой 297 метров (974 фута)
является вторым по высоте зданием в Филадельфии и штате
Пенсильвания, а также двадцать третьим по высоте зданием в
Соединенных Штатах. Первоначально называвшийся One Pennsylvania
Plaza, когда о строительстве было впервые объявлено в 2001 году,
Комкаст-центр претерпел две реконструкции до начала строительства в
2005 году. Комкаст-центр был спроектирован Робертом А.М. Stern
Architects для Liberty Property Trust.
В начале 2005 года
была представлена последняя модификация и новое название -
Комкаст-центр. Здание названо в честь главного арендатора, кабельной
компании Комкаст, которая делает небоскреб своей штаб-квартирой.
Сдав в аренду 1 094 212 квадратных футов (101 656 м2), Comcast
занимает 89 процентов здания. В здании есть магазины и рестораны, а
также имеется связь с близлежащей пригородной станцией. В вестибюле
Комкаст-центр находится Comcast Experience, светодиодный экран
высокой четкости площадью 2000 квадратных футов (190 м2), который
стал туристической достопримечательностью. Этот небоскреб,
спроектированный с учетом экологических требований, является самым
высоким зданием в Филадельфии, имеющим сертификат Leadership in
Energy and Environmental Design (LEED).
Планирование (1999–2004 годы)
В 1999 году вакантность офисных
помещений класса А в городе составляла 6,6%, и ведущий девелопер
Уиллард Роуз задумал построить новую башню. В конце концов
застройщик остановился на месте, где он построил это здание, на
участке площадью 2 акра (8100 м2), принадлежащем Equitable Life
Assurance Co., стоимостью 288 долларов за квадратный фут. В 2000
году архитектор и обладатель премии Дрихауса Роберт А.М. Стерн начал
работу над проект небоскреба, запланированный Liberty Property Trust
в Филадельфии, штат Пенсильвания. В 2001 году Liberty Property Trust
объявила о своем плане строительства 52-этажного здания One
Pennsylvania Plaza в центре города. Предполагаемая стоимость
строительства - 400 миллионов долларов США, One Pennsylvania Plaza
должна была быть 750 футов (230 м) и сделана из камня касота, как и
Художественный музей Филадельфии. Место для будущего небоскреба
находилось на 17-й улице и бульваре Джона Ф. Кеннеди, на месте,
занятом зданием, в котором размещалась Ассоциация защитников
Филадельфии и автостоянкой. Снос здания начался в 2002 году и
закончился в 2003 году.
Кабельная компания Комкаст искала
возможные новые помещения для штаб-квартиры в ожидании окончания
срока аренды на Центральной площади в 2006 году. Comcast искала
офисные помещения площадью более 400 000 квадратных футов (37 000
м2), и девелоперы активно ухаживали за компанией за их развития.
Comcast был единственным работодателем в городе, у которого в то
время были серьезные планы расширения. Комкаст рассматривала
возможность остаться на Центральной площади, а также подумывала о
переносе своей штаб-квартиры в новое здание Cira Center или One
Pennsylvania Plaza. Комкаст занимал 10 этажей в двух зданиях на
Центральной площади и требовал места на смежных этажах. В январе
2004 года Liberty Property Trust представила новый дизайн здания.
Редизайн превратил One Pennsylvania Plaza в 60-этажную башню высотой
293 м, что сделало ее самым высоким зданием в городе на то время. В
ходе реконструкции камень касота был заменен на более легкий гранит
и добавлена короткая пирамидальная крыша. Редизайн был результатом
обсуждений, которые начались в 2003 году с Comcast по поводу
переезда в башню.
3 января 2004 года Liberty Property Trust
подписала договор аренды сроком на 15,5 лет с Комкаст и строительный
контракт с L.F. Driscoll Co. Liberty Property Trust также
представила еще одну реконструкцию здания и его новое название -
Комкаст-центр. Теперь у нынешнего 975-футового (297 м) 58-этажного
Комкаст-центр больше не будет вершины пирамиды и будет полностью
стеклянный фасад. Архитектурный макет был создан Ричардом
Тенгерианом.
Полемика
Liberty Property Trust надеялась,
что участок One Pennsylvania Plaza будет признан зоной улучшения
возможностей Keystone (KOZ). Обозначение КОЗ было предназначено для
поощрения развития в бедных, неблагополучных районах путем
освобождения арендаторов здания от всех государственных и местных
налогов. Назначение One Pennsylvania Plaza KOZ поддержал тогдашний
губернатор Пенсильвании Эд Ренделл, который сказал, что важно
удерживать корпорации в городе. В то время истекали сроки аренды
многих крупных работодателей Филадельфии, включая Комкаст-центр, и
работодатели рассматривали возможность переезда из города и штата.
Ренделл также сказал, что разрешение Comcast расширить свою
штаб-квартиру за счет переезда в One Pennsylvania Plaza может
привлечь в город штаб-квартиры других компаний. Однако другие
владельцы зданий в центре Сити, включая домовладельца Комкаст-центр
на Центральной площади, HRPT Properties Trust, были против этого
плана. Они сказали, что присвоение башне обозначения KOZ даст ей
несправедливое преимущество, потому что Liberty Property Trust может
взимать арендную плату выше рыночной, поскольку налоговые льготы
компенсируют расходы для арендаторов. Группа полагала, что
арендаторы, привлеченные к One Pennsylvania Plaza из-за налоговых
льгот, вызовут больше вакансий в других небоскребах в центре города,
вместо того, чтобы привлекать больше бизнеса в разрушенные районы,
как это предусмотрено законом. В начале 2004 года уровень вакантных
площадей в центре города составлял 12,8%.
Обе стороны наняли юридические фирмы, лоббистов и деловых
партнеров для продвижения своих позиций среди городских и
государственных чиновников. В отчете округа Центрального города
говорится, что если и One Pennsylvania Plaza, и Cira Center, еще
один небоскреб в споре о KOZ, будут заполнены корпорациями,
переезжающими из других офисных башен в центре города, к 2018 году
город может потерять 153 миллиона долларов США. Группа владельцев
зданий, выступающих против KOZ, заявляет, что эти два здания могут
стоить городу почти 91 миллион долларов США в год. В отличие от
этого, в отчете, выпущенном консалтинговой компанией, нанятой
Liberty Property Trust, говорится, что присвоение небоскребу статуса
KOZ может принести городу 27 миллионов долларов США. Критики
обозначения KOZ также утверждали, что тесные отношения между Liberty
Property Trust и Comcast и администрацией Rendell ненадлежащим
образом повлияли на позицию губернатора по этому вопросу. Когда
Ренделл был мэром Филадельфии, Дэвид Л. Коэн, исполнительный
вице-президент Comcast, был главой аппарата Ренделла, а Уильям П.
Ханковски, исполнительный директор Liberty Property Trust, был
директором агентства по развитию Филадельфии. Ренделл отклонил
претензии, заявив, что «каждый владелец здания в городе внес мне
свой вклад».
Вероятность того, что закон будет принят,
закончилась в ноябре 2004 года, когда республиканцы Палаты
представителей на Генеральной Ассамблее Пенсильвании решили не
выносить закон на голосование. Позже в том же году губернатор
Ренделл выделил Liberty Property Trust 30 миллионов долларов из
бюджета помощи на реконструкцию. Через Департамент экономического и
общественного развития штата Комкаст получила 12,75 млн долларов
США, включая грант в размере 4 млн долларов США, 6,75 млн долларов
США в виде налоговых льгот на создание рабочих мест и 2 млн долларов
США на помощь в обучении работе. Несмотря на то, что ему не удалось
получить статус КОЗ, проект получил от государства 42,75 миллиона
долларов США в виде финансовых стимулов.
Строительство
(2005–2008)
Официальная церемония закладки фундамента состоялась
31 марта 2005 года. Церемония, которая проходила ночью, включала
световое шоу, скоординированное с музыкальным произведением под
названием «Elevation». Песня была написана специально для этого
мероприятия выпускником Института музыки Кертиса Стивеном Хэкманом и
записана оркестром Музыкального института Кертиса. Новаторский
проект также показал Кодо, барабанную линию средней школы
Джермантауна и ледяную скульптуру Comcast Center высотой 1,8 м.
В марте 2006 года, когда здание находилось в стадии
строительства, у Liberty Property Trust возникли проблемы с местным
офисом 690 Союза сантехников Филадельфии, у которого были проблемы с
безводными писсуарами в здании. Безводные писсуары были частью плана
по превращению Комкаст-центр в экологически чистое здание, поскольку
они сэкономили дополнительно 1,6 миллиона галлонов США (6 100 м3)
воды в год. Профсоюз водопроводчиков выступил против безводных
писсуаров, заявив, что они антисанитарны и дадут меньше работы
водопроводчикам. Консультативный совет по сантехнике Филадельфии
утвердил безводные писсуары 5 апреля после того, как был достигнут
компромисс, в котором говорилось, что владельцы здания и городские
власти будут контролировать работу безводных писсуаров. Трубопровод,
который позволил бы воде течь к писсуарам в случае их
переоборудования, был установлен в Комкаст-центр, который, по словам
Liberty Property Trust, всегда был частью плана здания.
Неделю спустя, 13 апреля, Liberty Property Trust продала
80-процентную долю в Комкаст-центр немецкой фирме по недвижимости
CommerzLeasing & Immobilien AG, дочерней компании Commerzbank AG.
Сделка завершила запланированную рекапитализацию Liberty Property
Trust предполагаемой стоимости здания, а стоимость совместного
предприятия под названием Liberty / Commerz 1701 JFK Boulevard L.P.
включала ипотечный долг и собственный капитал.
18 июня 2007
года Комкаст-центр был заполнен до предела. Церемония, которая
прошла на будущей площади здания, заключалась в поднятии стальной
балки на самую высокую точку небоскреба. Балка была подписана
рабочими и гостями, и когда она была поднята, по традиции на балке
сидели американский флаг и дерево. На балке также сидела статуя
основателя Филадельфии Уильяма Пенна. Статуя была там, чтобы
противодействовать «проклятию» Билли Пенна 1980-х годов, которое
помешало спортивным командам Филадельфии выиграть чемпионат после
строительства зданий выше статуи Уильяма Пенна на вершине
548-футовой (167 м) ратуши Филадельфии,
25-дюймовая (64 см) статуя Уильяма Пенна оставалась на балке до тех
пор, пока ее не украли. Статуя была заменена, и «проклятие»
прекратилось, когда Филадельфия Филлис выиграла Мировую серию 2008
года.
Несмотря на то, что здание не было официально открыто, офисные
работники Комкаст-центр начали переезжать в начале декабря 2007
года, опережая запланированное завершение в марте 2008 года.
Комкаст-центр официально открылся 6 июня 2008 года. Исследование,
спонсируемое Comcast и Liberty Property Trust, показало, что
Строительство Комкаст-центр создало 17 200 рабочих мест и обеспечило
экономическую деятельность Пенсильвании на 2 миллиарда долларов США.
Несмотря на сопротивление других владельцев зданий строительству
Комкаст-центр, к тому времени, когда большая часть помещений в
Комкаст-центр была сдана в аренду, доля вакантных площадей в офисах
Center City падала, а арендная плата росла. Даже HRPT Properties
Trust арендовала 70 процентов площадей, освобожденных Comcast к 2007
году. Предсказания оппонентов не сбылись главным образом потому, что
Comcast в конечном итоге сдала в аренду 89 процентов здания и офисов
второму по величине арендатору Комкаст-центр, Citizens Bank of
Pennsylvania. , были новичками в городе.
Строительство
Комкаст-центр является вторым по высоте зданием, построенным в
Америке за пределами Нью-Йорка или Чикаго с 1993 года. Центр Comcast
площадью 1 250 000 квадратных футов (116 000 м2) имеет 58 этажей, из
которых 56 являются жилыми. Здание Комкаст-центр включает
центральное бетонное ядро со стальным каркасом. Снаружи здание
представляет собой стеклянную ненесущую стену из слегка
тонированного неотражающего стекла с низким коэффициентом излучения.
Башня сужается к вершине и имеет два выреза в верхней части здания с
северной и южной сторон. Чтобы башня не слишком сильно раскачивалась
на ветру, Комкаст-центр содержит двухкамерный бетонный амортизатор
колонны жидкости на 300 000 галлонов США (1100 м3), самый большой из
таких амортизаторов в Северной Америке. Центр Comcast, получивший в
апреле 2009 года золотой рейтинг «Лидерство в области энергетики и
экологического дизайна» (LEED), является самым высоким зданием LEED
в Филадельфии. Здание было спроектировано так, чтобы использовать на
40 процентов меньше воды, чем типичное офисное здание, а площадь
была спроектирована так, чтобы уменьшить эффект теплового острова от
тротуара на 70 процентов. Снижая затраты на кондиционирование
воздуха и освещение, стеклянная навесная стена с низким
коэффициентом излучения блокирует 60 процентов тепла и пропускает
внутрь 70 процентов солнечного света.
Небоскреб имеет 1 238
000 квадратных футов (115 000 м2) арендуемой площади, в том числе 36
000 квадратных футов (3 300 м2) ресторанов и торговых площадей под
названием The Market at Comcast Center. 16 500 квадратных футов (1
500 м2) торговых площадей находятся в подземном вестибюле, а
остальная часть - на уровне улицы. В здании высокие потолки, на
некоторых этажах высота потолка составляет 13 футов (4 м). На нижних
этажах южной стороны здания расположены четыре трехэтажных атриума,
сложенных друг над другом. В здании также есть обеденный корт на
уровне вестибюля на 500 мест и частный подземный гараж на 87 мест.
ThyssenKrupp предоставила зданию 30 безредукторных лифтов, семь
гидравлических лифтов и два эскалатора.
Комкаст-центр стоит
перед общественной площадью в полакра. Площадь, спроектированная
Люсиндой Сандерс из OLIN, расположена над подземными
железнодорожными путями. В отеле есть сезонный ресторан под открытым
небом Plaza Cafe at Table 31, который защищен решеткой. Между кафе и
входом в здание расположен хореографический фонтан, спроектированный
Wet. Вход в башню представляет собой зимний сад высотой 110 футов
(34 м). Вход в зимний сад напрямую ведет в подземный вестибюль
Пригородного вокзала. В здании также есть вестибюль, ведущий к
пресвитерианской церкви Арк-стрит, примыкающей к башне.
Схема
внешнего освещения здания была разработана Quentin Thomas Associates
и состоит в основном из белых светодиодов, цветовая температура
которых совпадает с флуоресцентными лампами, используемыми в
интерьере. Вдоль каждого этажа угловые перемычки оснащены
направленными вверх и вниз светодиодами на 4100K, чтобы создать
впечатление, будто вся длина здания освещена прожекторами снизу.
Единственный основной постоянно активный цветной элемент можно найти
в верхней части настроенного демпфера массы; один ряд изменяющих
цвет светодиодов, запрограммированных для ознаменования особых
событий. Например, для Месяца осведомленности о раке груди верхняя
часть будет окрашена в розовый цвет.
Архитектурный критик
Philadelphia Inquirer Инга Сафрон описала Комкаст-центр как
«респектабельное архитектурное произведение», которое «достойно
занимало позицию в сети, щедро относилось к городу, ответственно
относилось к окружающей среде». Она почувствовала, что форма башни
напомнила ей гигантскую флешку. Шафран сказала, что здание
выделяется на уровне улиц, высоко оценив площадь, вестибюль и его
связь со станцией Suburban. В 2009 году Комкаст-центр был удостоен
награды Urban Land Institute Award за выдающиеся достижения в
категории Северной и Южной Америки за преобразование того, что
когда-то было в основном пустырем, в транзитные ворота.
У входа в зимний сад Комкаст-центр
находятся два произведения искусства инсталляции.
Светодиодный экран анимации Comcast Experience
Comcast Experience
- это светодиодный экран высокой четкости высотой 25,4 фута (7,7 м),
шириной 83,3 фута (25,4 м) и площадью 2 000 квадратных футов (190
м2), расположенный на стене в зимнем саду. Экран состоит из 7,8
миллиона пикселей с шагом 4,66 мм, размещенных в 6,771 светодиодных
модулях того типа, который используется в панели Barco NX-4.
Инсталляция, разработанная и произведенная Niles Creative Group,
состоялась 6 июня 2008 года и длится восемнадцать часов каждый день.
Содержание видео включает панорамные виды на исторические места
Филадельфии, изображения космоса, танцоров, акробатов и актеров,
движущихся по фону, имитирующему деревянные панели на стенах
вестибюля. Другая часть инсталляции отображает изображения кранов и
механизмов, образующих конструкцию часов, которые показывают точное
время суток.
Comcast Experience быстро стал популярной
туристической достопримечательностью, что побудило городские власти
добавить Комкаст-центр на свой туристический веб-сайт. В период
между Днем Благодарения 2008 и Новым годом 2009 в инсталляцию был
включен праздничный видеоролик.
Скульптура "Человечество в
движении"
Второе произведение - «Человечество в движении»
Джонатана Борофски. В стеклянном атриуме зимнего сада «Человечество
в движении» изображено десять человеческих фигур в натуральную
величину, идущих по десяти горизонтальным столбам, расположенным на
разных уровнях атриума. На уровне земли, глядя на фигуры из
нержавеющей стали, видны еще две фигуры в форме отца и сына.
Арендаторы
Комкаст-центр является крупнейшим арендатором
небоскреба, арендуя 1094 212 квадратных футов (101 656 м2), или 89
процентов здания. Вторым по величине арендатором является Citizens
Bank of Pennsylvania, который сдает в аренду 56 000 квадратных футов
(5200 м2) офисных и торговых площадей. Другие арендаторы включают
Judge Group, кадровое агентство, которое арендует 6 427 квадратных
футов (600 м2).
Офисное пространство Комкаст-центр было
спроектировано Daroff Design + DDI Architects и Gensler. Помещение
Комкаст-центр венчает этаж конференц-зала, а на четыре этажа ниже -
офисы руководителей. Ниже расположены другие офисы, а затем, на 43-м
и 44-м этажах, находится Ralph's Cafe, двухэтажное кафе, названное в
честь основателя компании Ральфа Дж. Робертса. Ниже кафе находится
учебный центр под названием «Университет Комкаст». Остальное
пространство используется для команд по контенту и программированию,
обслуживания клиентов, отделов технологий и продуктов, финансов и
юриспруденции. Внутренний дизайн офисов отличается разнообразием
форм и цветов: от открытого белого пространства верхних офисов до
ярких стен учебного центра. Другие конструкции включают лестницу из
стекла и нержавеющей стали, которая огибает четырехэтажную колонну
мониторов с плоским экраном и соединяет исполнительные этажи.
Торговая часть башни включает в себя многочисленные магазины и
закусочные. Магазины и закусочные включают национальные и
региональные сети, и первоначально в нем был ресторан Table 31.
Table 31 с кафе на площади и рестораном на трех этажах башни
принадлежал филадельфийским рестораторам и шеф-поварам Жоржу Перье и
Крис Скардузио. Ресторан был назван в честь популярного стола в
бывшем заведении Perrier и Scarduzio Brasserie Perrier. Table 31
закрылся в 2013 году из-за разногласий между его владельцами и был
заменен другим высококлассным стейк-хаусом под названием Chops.